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武汉购房最后的门槛,有些区域已开始向市场投降

来源:小楚整编 发布时间: 作者:小小书童

昨天豆姐有写到武汉土地平均楼面价涨幅达到50%,其中住宅地块涨幅27.9%,地价全面上涨,从土地开发成本的角度来看,对未来武汉房价上涨必定是有影响的;而结合中国房价行情网近一年武汉新房数据来看,武汉房价确实是有着明显的小涨,目前武汉整体均价已经达到17360元/平,而均价低于万元的区域是越来越少,可以说这些区域就是武汉房价的洼地所在。

寻找大武汉房价洼地,万元区域成稀缺货

买房始终绕不开房价这个话题,在2017年,武汉某机构就曾预测未来3年内,武汉的房价将是“4321”走势。内环房价,4万元;二环内,3万元;三环内,2万元;三环外,1万元。

如今这个趋势确实是在慢慢形成,按照环线内最高价房价来看,确实是符合的,但依然也有着漏网之鱼;不可否认的是,武汉的房价从中心向外由高向低扩散,如今跨越四环的区域也早已破万,万元以下的区域早已成为武汉楼市里的洼地。

翻开武汉的房价地图,按照正常房价的发展逻辑,距离武汉中心越远的地方房价越低,但总有那么几个区域反常规操作,那就是光谷东、花山板块,两个板块房价丝毫不怯于武汉二环内,一个赛一个高,破2万元/平也预计不远。

我们今天不来讨论这些不同寻常的区域,就只来找找武汉现有的房价洼地,但很遗憾的是武汉三镇是13个区域,数十个板块,满足房价万元以下条件的仅有黄陂前川、新洲、汉南、经开小军山这4个区域,从位置上看,这些区域已经接近武汉的边界,这些也是武汉买房的最低门槛。

且在这些为数不多的区域里,也有不少楼盘试探性的挑战房价高地,今天我们就来看看这些区域谁是最快脱坑的。

大汉口:前川蓄力不足,新洲表现亮眼

作为大汉口远城区之二的黄陂区和新洲区,都被东西湖强压一头;黄陂区位于汉口以北范围,新洲区位于汉口以东区域,两个区域有部分是接壤的,便是长江新城板块。

先来说说黄陂区,最早黄陂区以武汉城市后花园,拥有众多国家级景点为名,旅游至今为止也是它们的支柱产业之一;后期区域因为天河机场的修建而带动周边航空产业发展,在盘龙城宋家岗、横店板块等黄陂核心区域以及东西湖部分板块形成临空经济区,这也成为黄陂经济发展的另一支柱。

在经济的带动下,黄陂被临空经济区覆盖的区域发展得到了各方的支持,当然房地产发展也不落人后;而黄陂新城前川,就没有这么好的运气了。黄陂前川是我们熟知的去往木兰风景区所经过的一个板块,它为黄陂核心区域与黄陂景区中间的链接区域,整个板块并不大,但也胜在配套较为成熟。品牌房企进驻较晚,前期基本都是小型房企入驻,直到去年才迎来中梁的进驻。

目前区域内房价在9000-10000元/平左右,当然也有楼盘房价破万,为南德国际城学府里,均价11184元/平;中梁前川首府项目均价9800元/平。前川楼市新盘项目仅有8个,都处于持销中,并不好卖,从客群来看,主要是地缘性客户,但也在被逐渐消耗。从某种形态上看,前川更像是县城的缩影。

而新洲则不同,整个区域新房均价未过万,目前发展的核心板块阳逻,房价也基本不过万。由于区域也是近几年才开始被得到关注,所以价格差并没有像东西湖、黄陂区域那样明显。

新洲区今年热度很高,无外乎是城建、产业、商业、配套的利好,确实新洲在这些利好的帮助下,成长的很快。从2018年至今,新洲累计成交了12宗地块,成交金额102.86亿元,楼面地价由不到1000元/平上涨为3160元/平,房价从5000元/平左右到了8000-9000元/平。

目前新洲区整体均价8488元/平,阳逻板块较高一点,邾城大多还停留在6000元/平左右;即便区域房价低,也耐不住房源多,所以新洲市场仍是供大于求,多数楼盘去化压力较大,热销项目也只集中在少数几个。

大汉阳区:经开发展外溢到小军山,汉南楼市开始乏力

大汉阳区是武汉三镇中房价整体最低的板块,但区域内房价低于万元的仅有经开小军山和汉南,远城区蔡甸在售项目基本过万。从区位上看,小军山和汉南区都属于汉阳以南的板块,这两个板块也相互接壤;可以说是从大汉阳四环线开始,以南区域房价均低于万元。

经开小军山板块原来为经开区与汉南区的接壤区域,后随着经开智慧生态城的开发与发展,小军山也逐渐被重视起来,但从区位上看,离经开核心区域还是较远,交通路网也主要以武监高速可以到达经开、汉阳核心区;在之前,区域内楼市主要仅有一个海伦小镇项目;后来有着现代天外天小镇和中建壹品澜庭、印江山等项目,均价在7000-9300元/平左右。目前楼市仍处于起步期,只能靠着经开区发展,才能有所进步。

汉南区在汉阳以南更远的区域,相较于小军山而言,区域本身就有一定的发展基础和群众基础,后来被经开区所托管,也算是抱了一个大腿;但也是因为汉南区距离经开区仍有一段距离,能被提携到的部分很少;唯一值得高兴的是即将迎来的16号线;所以在如今的基础上,汉南区域更多的是依靠自身的发展。

目前汉南区楼市的发展重心由纱帽老城转移到马影河一带,集结了多家品牌房企;整个区域配套仍依靠着老城区,马影河一带的配套并未完全发展起来。可以看出汉南区对楼市的投入并不少,但反响确实一般般,当前区域内楼盘已开始以价换量,打折降价,精装改毛坯;但奈何人气、客群还是不够,去化压力仍然较大;在当前这种市场环境下,也会一时难以发生改变。

以上四个区域内万元以下项目相对集中,当然也有其它板块也低价盘,如江夏的五里界,但也只是极个别项目,所以不难发现,如今武汉万元可以买到的房子是越来越少;不过从这四个区域现在的发展状况来看,还是新洲的阳逻板块比较好,前川、小军山、汉南三个板块说到底还是产业支撑不够,没有足够的吸引力去吸引购房者。毕竟一个区域的楼市发展单看品牌房企、价格是远远不够的。

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